上海10月二手房成交回落至1.6万套买卖双方议价空间扩大

上海二手房市场延续了8月以来的降温趋势10月上海二手房成交量降至1.6万套，较9月下降11%

上海链家研究院监测数据显示，10月上海二手房共成交1.6万套，环比下降11%，同比上涨25%交易金额539亿元，环比下降11%，同比上升33%套数均价327万元/套，环比下降1%，同比上涨6%成交均价39567元/平，环比持平，同比上涨4%

上海链家研究院首席分析师杨认为，10月二手房成交1.6万套，较9月有所下降虽然从成交量来看，近两个月市场有所降温，但从成交水平来看，仍处于年初设定的1.5万—1.8万套的区间考虑到前两年楼市热了很久，目前出现低位调整很正常此外，由于年底临近春节，楼市进入传统淡季，预计成交将暂时在低位徘徊

二手房议价空间扩大

二手房成交量的放缓已经传导到了价格上本报采访发现，二手房的议价空间伴随着成交的下降而扩大

上海链家经纪人向本报反映，浦东塘桥板块的二手房市场出现了一些波动。

据其介绍，该板块600万元以下的房子议价空间比较大，基本在5%~10%。

必须有一定的价格优惠，顾客才会购买现在属于买方市场，客户也不着急上述链家中介表示

造成上述情况的原因之一是这方面的房源增多该券商指出，就塘桥板块而言，上海疫情结束时，挂牌房源有400多套，到10月底，挂牌房源已超过700套

在这一带的经纪人看来，房源多，去化慢，导致供需不平衡所以楼主要卖，就必须降价如果顾客不着急，可以多选择特别是600万元以内的房子很多，所以相对来说，这样的房子会更难卖

其实也有一些客户看手中的房子，但是客户很犹豫，他也决定不了看到房子后，我们基本上又会想一想，或者不再提也有一些客户看中了房子，比较尴尬地谈价格由该地区的另一个经纪人添加

以塘桥板块东方城市花园一套挂牌价约1450万元的房子为例上述经纪人表示，客户要求价格协商100万，但业主最多降价50万所以客户的心理预期和业主的心理预期的不对等和不匹配也是交易量下降的原因之一

上海链家公布的数据显示，目前，相比前两个月，上海链家新增客户数量基本稳定，没有出现明显下滑客户还是有一定的购买意愿，但并不急于入市，所以选择先观望同时，新房源有一定程度的增加，货源充足，客户可以多看多比较，成交周期拉长，导致当前成交量下降

有的房东两个月内三次降价近200万元。

位于浦东杨炼板块的一些改善型项目也在价格上有所松动。

原来还价只能还二三十万现在降价五六十万的客户还是不敢定，有的要还一百万左右才敢定位于杨炼浦东板块的太平洋房屋中介公司表示

与此同时，一些业主根据市场情况主动调整了价格以联洋年华一套165平米的房子为例房子9月18日上架时报价2380万元，9月30日下调至2280万元，降价100万元

另一套同类型的房子，两个月内经历了三次降价今年9月18日挂牌价2200万，9月19日降到2150万，10月16日降到50万到2100万，10月21日直接降到80万，已经修改到2020万

降价并不是个例以同一个小区一套158平米的房子为例房子10月7日挂牌，2100万，11月3日又调价目前房价1990万

虽然机构统计显示顾客上座率没有明显下降，但已经受到门店经营的影响上述太平洋房屋中介表示，本来我们一周可以照顾15到20个客户现在我们平均每周要照顾7到10个客户，相当于照顾了一半的客户据上述中介反馈，目前，杨炼板块部分房源的价格跌幅普遍在8% ~ 10%

此外，以位于浦东杨炼板块的浦东虹桥花园小区为例，太平洋房屋中介告诉本报，他经手的两套同类型房屋差价近百万8月份，我卖了一套120平米左右的房子，1620万10月份，一套同类型的房子卖了1600万，虽然表面上看价格只有20万但是10月份的时候有一个车位，车位价值80万左右

根据Ke Holdings Inc .平台显示，目前在第九城市挂牌出售一套120平米左右的低层住宅，挂牌价为1500万元。

新房集中供应，二手房买家分流

对于二手房交易下降的原因，上海市房地产经纪协会秘书长陈亮认为，消费者对二手房的支付能力下降，是因为三手房价格低，同时，政府在新房供应方面做了大量工作，新房与周边二手房存在一定的价格差异所以有房票的消费者更愿意尝试购买新房总的来说，上海本身的房地产市场还是比较稳定的

上海链家研究院数据显示，10月成交量前3的区域分别是浦东，宝山，闵行今年前10个月，交易量排名前三的地区是浦东，宝山和闵行从累计同比来看，长宁，杨浦，虹口，黄浦降幅最大，崇明，徐汇，嘉定降幅相对较小

上海中原地产市场分析师陆文熙指出，今年7月二手房成交量突破2万套，8月份近2万套9月二手房成交量略有下降，成交1.8万套9月底，市场观望情绪开始抬头伴随着需求的逐步释放和10月假期的影响，二手房成交量出现一定程度的下滑

不过，陆文熙认为，从一手房和二手房市场的总量来看，与去年相比，并没有明显下降，只是市场结构发生了变化原来市场上新房和二手房的交易比例可能是1:3伴随着结构变化，比例可能调整到1:2，新房成交量上去了

太平洋住宅产业研究部首席分析师赵坤宇也提到，今年新房供应集中，下半年新房成交量增加，分流了不少二手房买家。

上海链家研究院监测数据显示，今年前六批新房项目218个，房源近7万套成交数据显示，今年前10个月，上海成交69513套，成交总金额5024亿元，总价723万元/套，成交均价63361元/平方米

不过，在杨看来，10月份伴随着市区和热门市场的有限入市，以及外环和郊区环外供应量的增加，玩新游戏的热度也有一定程度的下降对于许多置换客户来说，他们可能不会急于出售现有的房产当买卖双方都持观望态度时，交易周期就会相应拉长

链家研究院监测数据显示，整体来看，今年下半年以来成交价格平稳，购房者更加理性，买卖双方议价空间扩大。

陆文熙认为，伴随着前期购房需求的释放，市场将进入调整期预计11月份市场将继续调整，后续市场将逐步企稳

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